陈颖嘉律师，广州经济合同纠纷律师,现执业于北京市盈科（广州）律师事务所，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

　　

什么是物的瑕疵担保责任及权利的瑕疵担保责任

　　核心内容：什么是瑕疵担保出卖人就买卖标的物上的权利瑕疵或物的瑕疵所承担的法定就是瑕疵担保。瑕疵担保分为两种，即物的瑕疵担保和权利瑕疵担保。接下来将为您详细解说什么是物的瑕疵担保及权利的瑕疵担保

　　1、权利瑕疵担保。

　　该是出卖人违反权利瑕疵担保义务的违约。标的物的权利瑕疵，可表现为出卖人未告知该标的物上负担着第三人的权利，或者是出卖人未告知标的物无权处分。权利瑕疵须为在买卖合同成立时即已存在，且于合同成立后仍未能除去，同时买受人不知道权利瑕疵的存在；否则，出卖人不承。担权利瑕疵担保。标的物存在权利瑕疵时，买受人可请求出卖人除去权利负担，并可根据债务不履行的规定，请求出卖人负不履行债务或损害赔偿的。

　　2、物的瑕疵担保。

　　该是出卖人违反物的瑕疵担保义务的违约。物的瑕疵是指标的物欠缺约定或法定品质。依其被发现的难易程度，物的瑕疵可划分为表面瑕疵和隐蔽瑕疵。认定物的瑕疵的标准，合同有约定的，依合同约定；如无约定而由出卖人提供标的物的样品或有关标的物的质量说明的，以该样品或说明的质量标准为依据。

　　不存在上述两种依据时，如当事人事后协商标准，依协商标准；如无协商标准，按照合同的有关条款或交易习惯所确定的标准。如标准仍不能确定的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

　　标的物瑕疵应由出卖人负担保义务时，如有瑕疵，买受人可以请求减少价款，也可以要求出卖人更换、修理，或者自行修理，费用由出卖人负担。

　　因标的物的瑕疵使合同目的不能实现时，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。合同约定减轻或者免除出卖人对标的物的瑕疵担保，但出卖人故意或者因重大过失不告知买受人标的物的瑕疵，出卖人无权主张依约减轻或者免除瑕疵担保。

　　买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵的，无权主张出卖人承担瑕疵担保，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。

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　　物的瑕疵担保是出卖人违反物的瑕疵担保义务的违约，而权利的瑕疵担保是出卖人违反权利瑕疵担保义务的违约。两者是有区别的，对物的瑕疵担保及权利瑕疵担保……

签订购房定金合同的注意事项

　　现代社会的迅速发展，人们对于人生大事的要求也越来越高。买车买房对于很多人来说是一件特别重要的事情。但是买房子也不是一件很简单的事情。因为要投入很大的经济以及精力，所以在买房的时候就需要注意很多问题。接下来就和一起了解一下签订购房定金合同的注意事项。

　　一、签订购房定金合同的注意事项

　　1、在交付定金时，对定金应当以书面形式约定，既可以订立定金合同来约定，也可在购房合同中设立定金条款来约定。

　　2、为避免不必要的麻烦，购房者最好是在签定购房合同后再交付定金。如果房地产商坚持要求先付定金后签合同的，而购房者又决意购买并有足够支付能力的，先付定金也无妨。否则购房者就该掂量掂量。

　　3、购房者在支付定金时应懂得，根据担保法的规定，购房定金数额不得超过房价款的２０％，超出部分不受定金罚则的约束，只能作为预付款。

　　4、约定的定金不宜过多，尤其是在签订认购书时就交付的定金，即使是在签订购房合同时，定金不要超过总房款的百分之二十。

　　二、签订购房合同前就得交定金吗

　　签订商品房买卖合同之前先签订认购协议书并交纳定金不是商品房买卖合同履行的必须程序，购房人可以与开发商直接签订商品房买卖合同。

　　在购买商品房时，最好将该项目了解清楚，然后直接与开发商签订买卖合同，这样如果在签约谈判中补充协议达不成一致意见，或者又发现了对自己不利的新问题，都可全身而退，不必再为解决定金的问题而烦恼，也避免了可能的定金损失。或者在签认购书时加上如果双方在签订正式合同时，就合同的具体条款达不成一致意见，不能签署正式合同，卖方应无条件立即退还全部定金或订金、在认购书有效期内，买方有权随时解除此认购书，卖方应将定金或订金无条件全部退回的约定。

　　三、购房定金合同是否有效

　　购房定金合同已基本涵盖了买卖合同的主要条款，双方的真实意图是签署买卖合同，只是卖方当时尚未取得房屋产权证，这才冠以《定金合同》之名。买方除了支付定金外，还支付了大部分购房款，卖方也把房屋交付给买方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴，而涉及买卖合同的权利义务。遂认定，《定金合同》的性质是房屋买卖合同，现卖方取得了房屋产权证。

　　在实际生活中，看待合同的性质不仅看合同的名称，还应根据合同的具体内容，并结合双方的签约目的、实际履行情况予以综合认定。名称是定金合同，但在内容上不仅包括了定金数额、定金支付日期等定金合同的内容，还包括了房屋交付、房款支付日期及方式、产权过户等买卖合同的相关内容。

　　此外，《定金合同》虽然也约定了双方均可反悔的违约条款，但在合同能够继续履行的情况下，卖方作为违约方无权主动要求适用该条款来承担较低的违约，达到毁约的目的。法律规定了买卖合同双方应本着诚实信用原则来履行合同。

　　以上就是分享的关于签订购房定金合同的注意事项的内容，希望可以对您有所帮助。房子，简单来讲，就是每个人一生中的大事。因此，在购买房子的时候，一定要主要验证房子是否合格以及房子的证件是否齐全，不能因为贪图便宜的房子而掉入别人的陷阱。